Покиньте наш берег! Чому кияни уникають один одного та чому набережну не слід приватизувати.

Изображение: bild.ua Комплекс RiverStone

Мешканці ЖК бізнес-класу купували досить дорогі квартири в не найбільш престижній лівобережній частині столиці саме через особливі вигоди, які пропонував забудовник на старті продажів: комплексний підхід до забудови, власна відокремлена територія і власна набережна.

Покупець ухвалював рішення, оцінюючи пропозицію "під ключ", в комплексі. Тому зараз, коли старожили ЖК River Stone прожили в ньому вже десять років, вимога прокуратури відкривати територію сприймається ними як агресія і викликає обурення та спротив.

Ганна Бондар: "Міська влада, мешканці, фахівці й держава -- усі воюють між собою за міський простір"

В будинкових чатах ЖК досі палає від "зради" з боку керуючої компанії, яка не змогла надійно вирішити це питання, хоча обіцяла. А в соцмережах мешканці цього ЖК доводять сусідам по Дарницькому району, що якщо вони збудували цю набережну і багато років її оплачували, то мають право нікого не пускати до себе. Головний аргумент звучить приблизно так: тут було болото, хащі і наркомани, якби не наш ЖК, то ви б ніколи не мали цієї набережної, то які претензії?!

Изображение: Леся Падалка Набережна в ЖК RiverStone Звідки взялася ця набережна

Дійсно, мешканці житлового комплексу мають підстави стверджувати, що "без ЖК не було б і набережної". Історія ЖК RiverStone розпочинається в середині 2000-х років, коли компанія "Лівобережжя плюс" отримала в оренду перші земельні ділянки на тоді ще незаселеному березі урочища Берковщина. Поряд розташовувалися лише автосалони і невеликі приватні забудови. Майбутній район носив ім'я "Позняки-Західні" і існував лише в планах на папері. Подібним чином, колись з нуля, на піщаних ділянках, зводили Оболонь або Русанівку, але тоді ніхто не думав про те, щоб заздалегідь закрити частину берегової лінії для власних потреб. Тому в результаті ми маємо Оболонську та Русанівську набережні, а не розірваний берег, поділений між окремими будівельними кооперативами.

Конкретно ця частина масиву Осокорки-Позняки 20 років тому розглядалася архітекторами і спеціалістами в сфері містобудування більше як прибережно-рекреаційна територія з перевагою в громадську забудову, а не житло. Про це свідчить ДПТ "11 мікрорайон Позняки-Західні", який і був містобудівною підставою для виділення землі орендарям ділянки RiverStone. В затоці мали збудувати нові стоянки для човнів, парки, фізкультурно-оздоровчі центри, аквапарки, офіси, готелі, магазини, дитсадки тощо.

І навіть ТОВ "Лівобрежжя плюс" отримувало в 2003 році свої гектари землі на березі затоки саме з формулюванням "для будівництва, експлуатації та обслуговування культурно-оздоровчого центру з стоянкою для човнів". В 2007 році призначення ділянки змінили на "...культурно-оздоровчого та ділового центру з стоянкою для човнів", а в 2010-му на "...житлово-офісного та культурно-оздоровчого комплексу з об'єктами інфраструктури". Тобто житло повністю замінило собою човни не так давно. Але всі ці зміни відбувалися в епоху однієї людини - мера Леоніда Черновецького.

Незмінним лишалося те, що берег в частині затоки, яку орендував цей забудовник, називався чітко - "громадська набережна" (на фото). А умовою оренди під забудову було "озеленення та благоустрій території в обсязі не менше ніж 50% від загальної площі земельних ділянок".

Зображення: надано автором. Скріншот детального плану території '11 мікрорайон Позняки-Західні'.

У 2011 році представник забудовника запевнив занепокоєну громаду району, що з 7 гектарів земельної ділянки для зелених зон та благоустрою прибережної території буде виділено 5,3 гектари. Він підкреслив, що парк буде відкритий для всіх жителів мікрорайону. Наразі розробляється концепція, яка передбачає встановлення скульптур, зон для відпочинку, "стоунхендж", красиву набережну, дитячий садок на 120 місць, фітнес-зал, а також дитячі та спортивні майданчики.

І девелопер, здається, не збрехав: більшість обіцяного було реалізовано. Проте доступ для жителів мікрорайону залишився обмеженим, адже він призначений лише для мешканців одного житлового комплексу.

Як набережна перетворилася на "особисту" територію

Власники земель, що прилягають до річок, не можуть мати приватні права на ці території, оскільки вони повинні залишатися доступними для всіх, відповідно до статті 88 Водного кодексу України. Проте існують певні винятки, коли доступ громадян може бути обмежено. До таких винятків належать території природно-заповідного фонду та культурної спадщини, а також пансіонати і лікувально-оздоровчі заклади, дитячі табори, гідротехнічні, гідрометричні та лінійні споруди, а також об'єкти, що мають підвищений рівень небезпеки.

З даного списку житлових комплексів не вдалося вибрати заповідний фонд чи санаторій, тому, ймовірно, вибір впав на гідротехнічні та лінійні об'єкти.

Променад для девелопера: Як київський бюджет фінансує набережні для приватних житлових комплексів

Ситуація розвивалася наступним чином: спочатку територія була закрита будівельним парканом, і питання доступу до води не виникало. Проте згодом почали здавати в експлуатацію нові житлові комплекси, а набережну облаштували та відкрили. Вона стала помітною для інших мешканців району, що призвело до запитів щодо доступу до цієї зони. У 2018 році представники міського благоустрою вперше зняли паркан, який відокремлював набережну від міста.

Зображення: facebook/Михайло Буділов У серпні 2025 року було проведено демонтаж стіни, що розділяла набережну та місто в житловому комплексі.

У відповідь компанія назвала ці дії "спекуляціями псевдоактивістів" і запевнила мешканців ЖК, що діє в рамках закону і відновить справедливість. "Територія, до якої вони рвуться, є берегоукріпленням, тобто гідротехнічною спорудою. Його функція полягає в тому, щоб попередити розмив берега, воно захищає комплекс від повеней", - говорилося в публічному зверненні компанії.

Що таке гідротехнічна конструкція?

Власник проекту охарактеризував весь комплекс укріплення берегової лінії разом із прогулянковою зоною біля води як гідротехнічну споруду. І справді, такі "споруди" там мають місце. Проте це не спеціалізовані будівлі, технічні станції або шлюзи; це скоріше сукупність заходів, реалізованих на узбережжі, а також покращення території на березі.

Річ у тім, що весь лівий берег Києва - це заплавна територія. Колись весняні розливи сягали тут кілометрів вглиб району, після будівництва дамби Київської ГЕС заплави зменшилися, але підйом води під час водопілля (або просто скиду води з київського водосховища) буває суттєвий.

Оскільки територія, призначена для забудови, періодично підлягає затопленню під час повеней, на першому етапі будівництва планується підготовка майданчика. Це включає комплекс заходів, спрямованих на захист цієї території від паводків та підтоплень, зокрема, будівництво гідротехнічних споруд для укріплення берегів і часткову інженерну підготовку ділянки. Такі висновки містяться в результатах екологічної експертизи забудови затоки Берковщина. Отже, слід усвідомлювати, що укріплення берегів є необхідним елементом будівництва в умовах, що характеризуються специфічними властивостями грунту та розташуванням території.

Изображение: Леся Падалка

Якщо не забезпечити укріплення, не встановити дренажні системи та "гідротехнічні споруди", то ваші монолітні висотки на 23 поверхи можуть швидко опинитися під водою. Бетонування краю води виконує не лише функцію благоустрою, а й слугує додатковим бар'єром проти механічного руйнування берега. Будівництво всіх об'єктів, розташованих у небезпечній близькості до водойм, завжди починається з укріплення берегової лінії та реалізації "гідротехнічних споруд". Однак, офіційно закрита набережна з'явилася лише в рамках цього житлового комплексу.

Майстри угод

У забудовника існувало два аспекти: наше укріплення берегової лінії та наше благоустрій. Ми сплатили за це, отже, це належить нам.

Однак в іншому київському випадку, пов'язаному з набережними, про який ми вже згадували і який також став предметом розслідування прокуратури, чітко зазначено: створення технічних умов для будівництва на березі, а також облаштування набережної, яка слугує додатковим фактором підвищення вартості будівельного проєкту, є складовими належних витрат забудовника. Що стосується житлового комплексу на вулиці Маланюка, 101 (який знаходиться на березі Русанівської протоки), то інженерні роботи та облаштування були виконані комунальним підприємством "Плесо" за рахунок державного бюджету. Посадовців цього підприємства звинувачують у тому, що вони внесли приватний проєкт до плану бюджетних закупівель.

Изображение: Леся Падалка Набережна і ЖК RiverStone

Тобто ЖК River Stone назвав своєю особливою заслугою ті витрати, які він отримав саме через те, що обрав для будівництва ЖК ділянку біля урізу води, щоб отримати додаткові прибутки від такого розташування.

Для вирішення всіх питань щодо "їх набережної", керуюча компанія цього житлового комплексу здійснила рішучий юридичний крок, зареєструвавши право власності на гідротехнічні споруди, що формують берегову лінію. Спочатку, у 2013 році, ці споруди були внесені до єдиної державної системи ДАБІ на основі декларації про готовність об'єкта. Потім, у 2020 році, було оформлено право приватної власності на нерухомість – берегоукріплення (гідротехнічна споруда). Таким чином, фактично було підтверджено право приватної власності на берегозакріплення довжиною 475 метрів.

Перетворення громадської вбиральні на капітальну споруду на Байковому: відсутність контролю в процесі будівництва.

Саме цей аспект прокуратура міста протягом кількох років оскаржувала в судах різних рівнів, допоки справа не потрапила до Верховного Суду.

ВСУ в мотивувальній частині постанови у цій справі, зокрема, зазначає: "...Землі, зайняті гідротехнічними спорудами, належать до земель водного фонду. Державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин; гідротехнічна споруда є інженерною спорудою, що виконує допоміжну функцію у здійсненні певних водогосподарських заходів як щодо використання водних ресурсів, так і для захисту від шкідливої дії води. Відповідно до висновків Верховного Суду гідроспоруда забезпечує функціонування водного об'єкта та не може існувати окремо від нього. При цьому відповідно до ч. 4 ст. 5 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі...".

Отже, право власності на гідротехнічну споруду не може бути зареєстроване ні за ким, оскільки гідротехнічна споруда як окремий об'єкт права власності насправді не існує, резюмував суд. ВСУ своїм рішенням припинив право володіння на гідротехнічні споруди, яке зареєстрував собі ЖК. Але не забрав в нього саму цю земельну ділянку. Оскільки у ЖК тепер немає приватної власності на "гідротехнічні споруди" (тобто берег), то й паркани, які обмежували доступ до берега біля River Stone, все ж демонтували.

Изображение: Леся Падалка Доступ до набережної Дніпра відкритий.

***

Після кількох днів "конфлікту" та "захисту приватної власності", невідомі особи, що охороняли цегляні та металеві огорожі з обох сторін набережної, поступилися. Прогулянкова зона біля води стала доступною для всіх. І... нічого не трапилося. Тепер ця набережна з'єднується з подібною набережною біля ТРЦ RiverMall, і кияни отримали ще один затишний куточок на березі Дніпра. Це місце стало ідеальним для пробіжок, прогулянок з дитячими візочками та велосипедних поїздок.

Жителі житлового комплексу продовжують бути незадоволеними останніми змінами і підраховують нові купи сміття, що з'являються на набережній через збільшення кількості відвідувачів. Вони не втрачають можливості нагадати сусідам, що вся ця краса була створена за рахунок мешканців і довгі роки підтримувалася для власних потреб. І, чесно кажучи, не можуть зрозуміти, чому не вдалося вирішити цю ситуацію.

На сьогоднішній день це єдина офіційно закрита набережна в столиці. В інших районах з подібною ситуацією береги поблизу житлових комплексів або закриті тимчасово під час будівництва, або їх підходи важко знайти і вони некомфортні для доступу. Тому цей прецедент має велике значення для подальшого розвитку міста, адже суд чітко визначив: це незаконно, і ви не маєте права на приватизацію спільних міських територій.